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欢迎来到原中小学教育?#35797;?#32593;

全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题

试题 时间2017-12-22 我要投稿
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案例一

某商业楼建筑面积为5000O于2000年9月1日开工2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限为40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价

(问题1) 采用成本法估价计算该建筑物折旧时确定建筑物的剩余经济寿命应( )

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

(问题2) 采用收益法估价时下述观点不正确的是( )

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为2004年3月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续另根据拍卖行统计数据此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(问题4) 假设在2005年9月1日业主委托某估价机构重新评估该商业楼?#36136;?#30340;抵押价值若估价结果显示该商业楼的公开市场价?#24403;?004年3月1目的公开市场价值增加了500万元下列表述中正确的是( )

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押500万元增值不能再次设立抵押权

B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分不属于抵押范围若对抵押物拍卖原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D.该500万元可再次抵押

(答案1) A(答案2) C(答案3) C(答案4) D

案例二

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单某被拆迁人见到公示名单后前往其中一家估价机构咨询假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店

问题

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后?#25293;?#20986;具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案

1.经被拆迁人投?#34987;?#25286;迁当事人抽签?#30830;?#24335;确定本估价机构为该拆迁项目估价机构一般由拆迁人委?#23567;?/p>

2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定

以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定?#27169;?#20174;其规定;

拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致?#27169;?#25353;协商结果确定;

对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致?#27169;?#21521;城市规划行政主管部门申请确认

?#35753;?#25991;章
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