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全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题

试题 时间:2017-12-22 我要投稿
【www.gscr.tw - 试题】

  案例一

  某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

  (问题1) 采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )

  A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

  B.按建筑物耐用年限计算

  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

  D.按建筑物已使用年限计算

  (问题2) 采用收益法估价时,下述观点不正确的是( )

  A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

  B.估价时点应设定为2004年3月1日

  C.净收益中应扣除建筑物折旧额

  D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

  (问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

  A.2800

  B.2940

  C.4000

  D.4200

  (问题4) 假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼?#36136;?#30340;抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价?#24403;?004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )

  A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权

  B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

  C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

  D.该500万元可再次抵押

  (答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

  案例二

  某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

  问题:

  1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后?#25293;?#20986;具房屋拆迁估价报告?

  2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

  答案:

  1.经被拆迁人投?#34987;?#25286;迁当事人抽签?#30830;?#24335;确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委?#23567;?/p>

  2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:

  ①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

  ②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定?#27169;?#20174;其规定;

  ③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致?#27169;?#25353;协商结果确定;

  ④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致?#27169;?#21521;城市规划行政主管部门申请确认。

?#35753;?#25991;章
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